Добрый день уважаемые соседи!

Предваряя  Ваши возможные выводы, сразу хочу сказать  - цель  данного поста не истерика или нагнетание обстановки.
Может кто-то уже в курсе этой «слабой стороны»  предварительного договора с Проектинвест, а кто-то  может и не думал об этом.
Но я как,  гордая обладательница этого договора  хотела бы с Вами поделиться нижеследующим моим наблюдением :

Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре должен быть указан срок заключения основного договора.
В  предв. договор  заключаемый с Проектинвестом внесено условие  о заключении основного договора в течение определенного количества дней после государственной регистрации права собственности продавца на квартиру.
 См. п. 2,9,10  предварительного договора.
Такое "определение" срока заключения основного договора не соответствует ГК РФ и влечет риски  для  покупателя.

Согласно ст. 190 ГК РФ срок может быть определен четкой календарной датой, истечением периода времени или указанием на событие, которое должно неизбежно наступить

В нашей ситуации срок  заключения основного договора не определен событием, которое должно неизбежно наступить   и получается, что срок не согласован (((.
Тут вступает в силу ст. п. 4 ст. 429 ГК РФ о том, что если срок  не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
 
И если этого не происходит, предварительный договор утрачивает силу.

И это подтверждено суд. практикой – вот  выдержки из ПОСТАНОВЛЕНИя ФАС ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА от 07.06.2006 по делу N А82-6951/2005-7

…
Как видно из документов и установлено судом, 02.07.2001 Товарищество (продавец) и Сидоров Е.В. (покупатель) заключили предварительный договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого продавец обязуется продать, а покупатель приобрести в собственность здание…. после государственной регистрации перехода права собственности на данный объект на основании договора купли-продажи от 28.07.1994 N 21 (пункт 1.1 сделки). В пункте 1.2 договора указано, что стороны обязуются в течение пяти дней с даты возникновения у продавца права собственности на объект заключить основной договор купли-продажи.
Сидоров Е.В. внес плату за спорный объект в сумме 300000 рублей по квитанции от 02.07.2001 N 1.
Товарищество зарегистрировало право собственности на спорный объект 22.05.2005.
От заключения основного договора Товарищество отказалось.
…. Сидоров Е.В. 08.06.2005 обратился к ПТ "ВалГер" с настоящим иском.
В пункте 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации прописано, что в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
….
Учитывая, что государственная регистрация права собственности Товарищества на спорное нежилое помещение не являлась таким событием, окружной суд счел правильным вывод суда о том, что срок, в течение которого стороны обязаны заключить основной договор, необходимо определять в соответствии с пунктом 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации и он равен одному году.
В указанный годичный срок основной договор купли-продажи не был заключен, поэтому с 02.07.2002 в соответствии с требованиями пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации прекратились обязательства сторон, указанные в предварительном договоре от 02.07.2001.
В связи с изложенным в удовлетворении требования о понуждении к заключению основного договора отказано обоснованно.


Каков из всего этого вывод? Да просто если каждый из нас в годичный срок с момента подписания предварительного договора не подпишет основной договор купли продажи, лишиться какой бы то ни было возможности отстоять свои права в суде. ((((
А в годичный срок я смотрю мы не укладываемся ,  и это очень печально.

Выходов  пока вижу два, да только не знаю, выходы ли это


1.  Та же ст. 429 п.6
 Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Т.е. до истечения годичного срока  надо обязательно направить Проектинвесту это самое предложение, что бы  предварительный договор не потерял силы.

И тут еще один нюанс – это самое предложение должно быть не просто так, а по форме:  т.е. с предложением о заключении должны быть направлены экземпляры проекта основного договора купли-продажи, содержащие все существенные условия договора, включая цену и прочее, причем обязательно иметь достоверное подтверждение того, что адресат получил именно это, а не пустой конверт или открытку. Т.Е. Заказное письмо с уведомлением о вручении и  с описью вложения.
Что это даст? То,  что договор, по крайней мере, не будет считаться прекращенным.
Далее, не получив ответа или получив отрицательный ответ, можно обращаться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор купли продажи.
А что это даст?
Увы. Ведь объективно договор купли-продажи  быть заключен не может, т.к. Проектинвест не собственник квартиры, и неизвестно когда им станет, да и станет ли вообще (((.

Приходит в голову только  идея не обращаться в суд еще некоторое время, благо трехгодичный срок исковой давности это позволяет. И ждать до упора (опять таки не более 3 лет), когда все же Проектинвест зарегит право на квартиру, и иск «вчинить» уже тогда. Либо все решится так сказать «на доверии» и иск не потребуется.
Но все это как то уж очень неприятно.

 2 выход – обратиться в Проектинвест с тем, что бы изменить предварительный договор, прописав в нем конкретную дату   - чтобы соглашение о сроках выглядело примерно так : "Основной договор заключается после гос.регистрации  продавцом  квартиры, но в любом случае не позднее (указать дату)".


Прошу всех, кому это беспокойство кажется оправданным  конструктивно высказаться.

Если что то я написала не очень понятно задавайте вопросы,  постараюсь пояснить.

Спасибо  ) удача чувствую нам понадобится.
Жаль что идей нет (

Точно ! вполне законна ) и  с такой формулировкой  предварительный договор не становиться недействительным .
Только лишь страдает покупатель, а продавец подождал год, попользовался деньгами причем беспроцентно!!! и свободен от своих обязательств по предварительному, продал квартиру по более высокой цене другому  покупателю.
А денюжки хотите обратно - дак вернем, а квартиру нет, не можем, предварительный договор уже не действует.

Можно развивать и дальше , и напридумывать и банкротство фирмы-продавца, так что и  вложенные деньги вернуть не удасться.

а к тому же, фирма заключающая предварительный договор еще не факт, что сама станет собственником этой квартиры. ведь у нее договор  с "еще одной  фирмой",  которая в свою очередь так же не обладает правами на квартиру...... и т.д. и тп.

Собственно к чему  я эти мрачные прогнозы?
У всех нас  конечно все будет хорошо!!! 

Просто я хочу сказать, что все это серьезно и нужно быть готовым если что. Найти какие то пути и возможности защитить себя.  Потому что неприятно быть "бесправной" стороной

Natalia,спасибо что вы подняли интересную тему, освежил в голове кое-что из гражданского права. Регистрация права собственности у "Проекинвест" это событие которое наступит или нет, однако гражданское право допускает такое событие в качестве основания возникновения прав и обязанностей сторон по договору (ст.157 ГК, сделка совершенная под отлагательным условием. Правила о сделках применимы ко всем видам договоров как общие)
В своем посте вы цитировали ст.190 ГК и не обратили внимание на фразу "срок определяется...истечением переиода времени". Однако именно это определение срока подходит по нашему случаю. Т.к. согласно следующей ст. 191 ГК срок начинается после наступления события. Наука гражданского права трактует событие как обстоятельство протекающее независимо от воли людей. Независимо от нашей воли произойдет и регистрация права, в том смысле что мы не можем повлиять на это, поэтому это событие и следовательно срок определен.
Однако это не мешает послать письмо как вы и указали в своем первом посте тому человеку у которого раньше всех по времени был заключен Предварительный и соответственно раньше всех подойдет годовой срок о котором говорит ст. 429 ГК. Это не потребует финансовых затрат и труда.
Мы например заключили 04.05.2007. За месяц-полтора до годового срока пошлю такое письмо, полагаю это пролонгирует Предварительный еще на год.
Хотя думаю все будет и без этого нормально, вроде такой практики у "Проектинвеста" не было, по крайней мере на этом сайте я не нашел такие темы.

Наверное лучше всего подстраховаться и отправить заказное письмо в ПрооектИнвест-2.
Но кто-нибудь из купивших собирается это делать? или ни у кого еще год с момента покупки не прошел?
У нас этот срок наступит уже через пару месяцев.

Расскажите, плз, что конкретно необходимо указать в письме 

А если год с момента покупки еще не прошел? 

подписала договор в феврале 2007 г.

договор с Проект-инвестом

тогда надо вместе скооперироваться, и одновременно пошлем