с преддоговором ваще всё просто. вам квартиру будет продавать СОБСТВЕННИК. и обязан вам её передать по акту приема передачи, и ключи , и книжки коммунальные. у вас от ВТОРИЧКИ ничем не отличается. на это совершенно спокойно можно давить и соответственно требовать исполнения.

ДОГОВОР №
о передаче прав по управлению домом

г.Балашиха                     «____» _________________ 200__г.

   Общество с ограниченной ответственностью ООО «Белый парус», в лице генерального директора Коваленко Сергея Дмитриевича, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем Агент «Управляющая компания», с одной стороны и ____________________________________________________________________________________,имеющий (-ая) в квартиру на основании ордера № ______ от ______________________ г., именуемый (-ая) в дальнейшем «Наниматель/Собственник/», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

   1.1. Договор заключается на предмет передачи Нанимателем /Собственником/ квартиры № _____ по адресу: ____________________________________________________________________
общей площадью ________________ кв.м, в.ч. жилой _________ кв.м. (квартира) функций управления индивидуальным тепловым пунктом (ИТП) и строением (домом №_____________________) Агенту «Управляющая компания», в части передачи полномочий по представлению интересов Нанимателя /Собственника/ по заключению договоров на обслуживание индивидуального теплового пункта (ИТП),  жилищно-коммунальных и прочих услуг и участию в расчетах за полученные Нанимателем /Собственником/ услуги.
   Доля возмещения Нанимателем /Собственником/ помещения  расходов, понесенных Агентом «Управляющей компанией», следующих из функций по управлению, определяется в соответствии с расчетами, составленными на основании действующих тарифов и условий настоящего договора, и оговаривается  в платежном обязательстве – ежемесячном расчете платежей, которое является неотъемлемой изменяемой частью настоящего договора.

2. ЦЕЛЬ ДОГОВОРА

2.1. Целью договора является обеспечение управления строением, надлежащей эксплуатации и ремонта его инженерных систем и оборудования, в т.ч. обеспечение работы индивидуального теплового пункта (ИТП), мест общего пользования и придомовой территории, обеспечение получения Нанимателем /Собственником/ жилищно-коммунальных и прочих услуг.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Общие обязанности сторон:
3.1.1. Обеспечить содержание строения, его инженерного оборудования, придомовой территории и элементов благоустройства в соответствии с требованиями Правил и норм технической  эксплуатации жилищного фонда.
3.2. Обязанности Агента «Управляющая компания»:
3.2.1. Выполнять функции по управлению строением.
3.2.2. Вести хозяйственно-финансовые операции от имени Нанимателя /Собственника/ строения.
3.2.3. Представлять интересы Нанимателя /Собственника/ в государственных и других учреждениях, связанные с управлением домом.
3.2.4. Заключать от своего имени и за счет Нанимателя /Собственника/ помещений договоры на оказание жилищно-коммунальных и прочих услуг.
3.2.5. Вести соответствующую техническую документацию на дом, составлять бухгалтерскую, статистическую и прочую отчетность, проводить банковские операции.
3.2.6. Вести за счет Нанимателя /Собственника/ помещений расчеты за жилищно-коммунальные и прочие услуги.
3.2.7. Осуществлять контроль за соблюдением Нанимателем /Собственником/ и владельцами строения своих обязательств по использованию помещений и платежам.
3.2.8. Обеспечивать учет договоров на управление, прочих хозяйственных договоров.
3.2.9. Заключать от своего имени и за счет Нанимателя /Собственника/ договоры на выполнение работ по ремонту, обслуживанию и санитарному содержанию строения, его инженерного оборудования и устройств, придомовой территории и следить за их надлежащим исполнением.
3.2.10. Предоставлять ежемесячно, до 10-го числа месяца следующего за отчетным, Нанимателю /Собственнику/ расчет платежей, который одновременно является отчетом Агента «Управляющей компании» по настоящему договору, о использовании получаемых средств, являющийся неотъемлемой частью настоящего договора.
Агент «Управляющая компания» может представлять доказательства произведенных расходов по письменному заявлению Нанимателя /Собственника/.
3.3. Обязанности Нанимателя /Собственника/:
3.3.1. Передать Агенту «Управляющая компания» функции по управлению домом и индивидуальным тепловым пунктом (ИТП), в частности: полномочия по представлению интересов Нанимателя /Собственника/ по заключению от своего имени и за счет Нанимателя /Собственника/ договоров на обслуживание индивидуального теплового пункта (ИТП), коммунальных услуг, услуг по техническому обслуживанию и ремонту дома, и участию в расчетах по заключенным за счет Нанимателя /Собственника/ договорам.
3.3.2. Ежемесячно не позднее 20 числа месяца, следующего за отчетным, производить возмещение расходов, понесенных Агентом «Управляющей компанией» в связи с расчетами с организациями за предоставленные Нанимателю /Собственнику/ жилищные, коммунальные и прочие услуги, согласно предоставленных расчетов (п.3.2.10.).
3.3.3. За свой счет производить установку, регистрацию и ремонт измерительных приборов (квартирных счетчиков воды, тепла и т.п.), проводить их поверку. При любом сбое в работе измерительных приборов оплачивать услуги согласно действующим нормативам.
3.3.4. Обеспечивать беспрепятственный допуск представителей организаций, с которыми Агент «Управляющая компания» заключил соответствующие договоры за счет Нанимателя /Собственника/, для устранения аварий.
3.3.5. Без оформленного в установленном порядке письменного разрешения и согласования с Агентом «Управляющая компания» Наниматель /Собственник/ не имеет права:
- производить переоборудование инженерных сетей и строительных конструкций, установку дополнительного инженерного оборудования;
3.3.6. Незамедлительно ставить в известность Агента «Управляющая компания» об изменении численности проживающих в квартире.
3.3.7. Использовать жилые помещения в соответствии с их прямым назначением, бережно относиться к инженерному оборудованию, жилому дому, объектам благоустройства и зеленым насаждениям.
3.3.8. Соблюдать чистоту и порядок в подъездах, на лестничных клетках и в других местах общего пользования.
3.3.9. Соблюдать правила пожарной безопасности, не допускать загромождения коридоров, проходов, лестничных клеток, запасных выходов.
3.4. Права Агента «Управляющая компания»:
3.4.1. В установленном законом порядке требовать возмещения убытков, понесенных в результате нарушения Нанимателем /Собственником/ обязательств по платежам, и иных убытков, причиненных Нанимателем /Собственником/ из-за невыполнения условий Договора.
3.4.2. Осуществлять контроль за целевым использованием жилого помещения и применять меры, не противоречащие нормам действующего законодательства, в случаях использования помещения не по назначению.
3.5. Права Нанимателя /Собственника/:
3.5.1. Совершать с имуществом, принадлежащем ему на праве частной собственности, все сделки, не противоречащие действующему законодательству.



4. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

4.1. Размер расходов на жилищно-коммунальные услуги, произведенных Агентом «Управляющей компанией» от своего имени и за счет Нанимателя /Собственника/ и возмещаемых Нанимателем /Собственником/, определяется на основании расчетов составленных исходя из тарифов, действующих для данной категории домов.
4.2. Установление и изменение тарифов на жилищно-коммунальные услуги производится на основании Постановления Главы района. Тарифы являются обязательными для сторон и дополнительного согласования не требуют.
4.3. Вознаграждением Агента «Управляющей компании», за оказанные им услуги, является  2% от суммы расходов возмещенных Нанимателем /Собственником/ по настоящему договору.
Сумма вознаграждения указывается в расчете, уплачивается Нанимателем /Собственником/ одновременно с возмещением расходов в соответствии с п.3.3.2. настоящего договора и входит в их состав. 
4.4  При необоснованном (письменно) отказе Нанимателя /Собственника/ от уплаты расходов в соответствии с п.3.3.2. настоящего договора  в течении 3-х месяцев, ему начисляется штраф в размере 50% от общей суммы начислений за 3 месяца. В случае продолжения отказа от уплаты расходов, штраф начисляется каждые 3 месяца в размере 50% на общую сумму начислений и штрафов.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. Ответственность Нанимателя /Собственника/:
5.1.1. При неисполнении Нанимателем /Собственником/ обязательств, оговоренных в п.3.3.2. договора, Агент «Управляющая компания» вправе взыскать плату за предоставленные услуги и осуществленные расходы в судебном порядке.
5.1.2. При нарушении Нанимателем /Собственником/ п. 3.3.6. Договора и выявлении факта проживания в квартире Нанимателя /Собственника/ лиц, не зарегистрированных в установленном порядке, и невнесении за них платы за пользование коммунальными услугами Агента «Управляющая компания» после соответствующей проверки, составления акта и предупреждения Нанимателя /Собственника/ вправе в судебном порядке взыскать с него понесенные убытки.
5.1.3. Нарушение Нанимателем /Собственником/ положений п.3.3.5 Договора влечет ответственность по возмещению материального и морального ущерба, явившегося следствием неисполнения условий Договора.
5.1.4. В случае порчи или повреждения мест общего пользования Наниматель /Собственник/ возмещает убытки в добровольном или судебном порядке.
5.2. Ответственность Агента «Управляющая компания»:
5.2.1. За необеспечение или неполное обеспечение Нанимателя  /Собственника/ жилищно-коммунальными услугами Агент «Управляющая компания» несет ответственность в установленном законом порядке.
5.2.2. Агент «Управляющая компания» не несет материальной ответственности за несоответствие параметров теплоносителя температурному графику в случае решения Администрации района о введении графика ограничений подачи газа, электроэнергии и воды.

6. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

6.1. Затраты, связанные с выполнением не оговоренных Договором работ, в т.ч. возникших по объективным причинам, связанным с ростом цен, аварийными ситуациями, происшедшими не по вине Агента «Управляющая компания» и организаций, с которыми Агент «Управляющая компания» заключил договоры от своего имени и за счет Нанимателя /Собственника/, покрываются Нанимателем /Собственником/ дополнительно.
6.2. Правонарушения, не установленные настоящим Договором, регулируются соответствующими статьями ГК РФ, ЖК РФ, Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда и другими нормативными актами, регулирующими настоящие отношения.
6.3   Полученная экономия, образовавшаяся за счет рационального использования ресурсов и более эффективного управления полученными средствами, является дополнительным  вознаграждением Агента «Управляющей компании».
6.4. Настоящий договор заключается путем направления Нанимателю /Собственнику/ экземпляра договора. В случае не представления Агенту «Управляющей компании» подписанного экземпляра договора, либо письменного аргументированного отказа от подписания в течение 10 дней с момента получения договор считается заключенным, если Наниматель /Собственник/ начал пользование водой, электричеством, газом  или иными услугами предоставляемыми на основании настоящего договора.
Настоящий договор заключен сроком на 1 год и вступает в силу со дня подписания сторонами настоящего договора. Действие настоящего Договора считается продленным на следующий период, если за месяц до его расторжения ни одна из сторон не уведомит другую об его расторжении.
6.5. При заключении договоров от своего имени и за счет Нанимателя /Собственника/ Агент «Управляющая компания» заключает договоры в интересах всех Нанимателей /Собственников/ жилого дома в целом с которыми заключены договоры. Стороной в договорах заключенных от  имени Агента «Управляющей компании» и за счет Нанимателей /Собственников/ является Агент «Управляющая компания», действующий на основании всех договоров с Нанимателями /Собственниками/ в целом.
6.6. В связи со спецификой работы по обслуживанию жилого дома, расторжение данного договора возможно только в случае соответствующего решения Агента «Управляющая компания», либо не менее 50% Нанимателей /Собственников/ помещений жилого дома.
В любом случае, расторжение данного договора возможно только после документально оформленного соответствующего решения более чем 50% Нанимателей /Собственников/ помещений жилого дома и получения письменного согласия другой организации принять на обслуживание данный жилой дом.
6.7. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору имеют силу только в том случае, если они оформлены в письменном виде и подписаны сторонами.
6.8. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, один из которых хранится у Агента «Управляющая компания», а другой – у Нанимателя /Собственника/.
7. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН